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房产工程

房子出问题嗨居租客求解约遭拒 律师:若影响正常居住可解约
来源:转 网 作者:含 糊 时间:2021-01-08

  日前,有嗨居公寓的租客向澎湃新闻(www.thepaper.cn)反映,自己在租房期间房子出现问题提出解约,却遭到嗨居公寓拒绝,对方提出只能转租的方案,并且要求其支付1000元手续费。

  上述租客认为,嗨居公寓的做法侵害到了自身的合法权益。而嗨居公寓的运营主体嗨居(上海)物业管理有限公司(简称“嗨居”)则坚持称,这是依据合同来处理的,拒绝让步。双方相持不下。

  当房子出现问题时,租客是否有权解约?受访律师认为,如果房子出现问题,影响正常居住甚至人身安全,租客可以解约,无需承担违约金或者手续费;但如果问题较小,不影响居住并且及时修理,那么租客仍需继续履行合同。

  截至澎湃新闻记者发稿时,双方协商尚未达成一致,涉事的房屋也仍处于空置状态,暂时没有新租客搬进。

  租客:房子出现问题,提出解约被拒

  日前,嗨居公寓租客娜娜(化名)向澎湃新闻记者详细讲述了事情发展的经过:自己于2018年通过朋友介绍,联系到租房中介,中介为她对接了嗨居公寓。同年11月底,她开始租住上海市浦东新区的某嗨居公寓,2020年10月底房租到期,娜娜再次续租了4个月,从2020年11月到2021年2月,租金价格为每月10850元,押一付三,此次签订合同一共交了10850×4=43400元人民币,包括三个月房租和押金,另外还有2021年2月份的房租尚未支付。

  娜娜提供的嗨居公寓房屋租赁合同也证实了这一点。

  嗨居公寓房屋租赁合同。合同截图

  但娜娜称,在2020年11月份租房期间,房子就陆续出现问题,比如电闸一直跳,当时娜娜有找过嗨居反映问题,都没有得到有效解决。直到12月初房子的天花板石膏掉落了下来,娜娜为了闪躲,摔倒在地,扭伤了腰部。为此,她于12月12日搬出房间,并向嗨居提出解约。

  房子的天花板石膏掉落。受访者供图

  娜娜向嗨居客服反映情况后,对方表示会委托维修人员上门解决,但公司不同意解约事宜。因此,娜娜只能接受嗨居客服提供的维修方案。

  随后一段时间,嗨居前后委托了两位维修人员上门,他们提供了两个维修方案:一、用胶水把掉落的石膏粘上;二、在石膏上多加钉子,钉回去。维修人员称,这样可以保证石膏目前固定在墙上,但日后是否会掉落不能保证。

  娜娜觉得问题没有得到实质性解决,拒绝了维修方案,并再次提出解约。但嗨居客服回应,公司不接受解约,给出的方案是让娜娜转租,并依据合同规定交1000元的手续费。

  而娜娜认为,房屋石膏板掉落,以及后续维修工作未能完善,自己并非过错方,不应该承担转租费用,希望能够解约。

  澎湃新闻注意到,双方签署的嗨居公寓房屋租赁合同显示,合同租赁期限内,经协商一致,乙方(即娜娜,下同)可将房屋全部转租给其他人(以下简称“新承租人”),双方需办理变更手续,乙方应向甲方(即嗨居(上海)物业管理有限公司,下同)支付手续费1000元。若乙方自行寻找新承租人,则乙方需促成甲方与新承租人重新签署《房屋租赁合同》;若乙方委托甲方寻找新承租人,则乙方需承担甲方为寻找新承租人支付的居间服务费。

  嗨居公寓房屋租赁合同。合同截图

  双方争论焦点:是否有权解约,是否应该付转租费

  2020年12月22日,鉴于房屋问题没有得到根本性解决,娜娜提出,依据嗨居公寓房屋租赁合同的第七条第三款,自己有权单方面解除合同。

  澎湃新闻注意到,嗨居公寓房屋租赁合同关于“合同解除及终止”提到,甲方有拒绝承担约定的维修义务,致使乙方无法正常使用房屋的,乙方有权单方解除合同。

  嗨居公寓房屋租赁合同关于“合同解除及终止”。合同截图

  至于上述合同条款,嗨居客服表示,公司并非没有作出行动,只是维修人员提出的维修方案,娜娜认为有安全隐患不同意,问题暂时没有得到解决而已。

  为此,娜娜也曾咨询过律师,考虑过以房屋租赁合同的第七条第三款来寻求法律帮助。但律师表示,如果打起官司,房屋需要第三方机构来鉴定,时间成本高,此时房屋租期可能已经结束,恐怕个人权益无法及时得到维护,目前最好的解决方法是协商。

  12月23日,嗨居第四次委托维修人员上门,提出的方案是:重新订一块石膏板,并在贴的基础上打钉子巩固。维修人员告诉娜娜,修好可以保证一段时间(两年左右)不会掉落,但无法准确断定。

  随后,娜娜以“保证自身安全”为由,再次向嗨居客服提出解约,希望嗨居可以退还剩余的一半租金以及押金。

  几天后,嗨居客服回复称,房子已经修好,公司不同意解约,如果要强行解约,可能需要承担违约责任。目前主要有两个解决方案:一是娜娜继续住,公司可以提供补偿,包括送保洁服务,或者一次性赔偿1000元等。二是房屋照常转租,直到有新的承租人,娜娜需要依据合同支付1000元手续费。

  关于违约金问题,嗨居公寓房屋租赁合同显示,合同生效后,乙方提前退租的,应提前30日书面通知,经甲方同意并办理相关手续后,乙方须按照本合同约定月租金的200%向甲方支付违约金,甲方有权在乙方已经支付的款项中予以扣除。

  就解约事宜,目前双方协商尚未达成一致。

  律师:若房子影响正常居住甚至人身安全,可解约

  针对上述情况,娜娜解约是否算违约,是否应该赔付违约金?

  上海市联合律师事务所朱利霞律师接受澎湃新闻采访时表示,根据提供的信息,娜娜主张解除合同主要是因为“石膏板问题”,如果石膏板大面积掉落,影响正常居住甚至人身安全,娜娜可以解约,无需承担违约金或者手续费;但如果只是很小部分掉落,不影响居住,并且嗨居及时修理,没有影响合同正常履行,那么娜娜仍需要继续履行合同。

  而租赁合同中关于转租需要支付手续费是否合理合法?

  朱利霞表示,涉案合同中的“转租”与《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的转租法律意义并不一致,后者合同法中的转租,并不变更原承租人与出租人之间的租赁合同,原租赁合同继续有效;而案涉合同中的“转租”是指原租赁合同解除,新的承租人与出租人重新签署租赁合同。  

  在这种情况之下,朱利霞解释,在合同期内,如果是因为承租人单方面原因,导致不想续租进而“转租”,根据案涉合同第六条第二款,这种“转租”有两种方式,一种是原承租人自己寻找新承租人,如果出租人同意与新的租客签署租赁合同,原承租人没有给出租人造成其他损失的话,无需向出租人支付“转租费”;另一种情况是,原承租人委托出租人帮忙寻找新承租人,那么出租人要求原承租人支付居间服务费用的要求可以得到支持。


(责任编辑:hjr)

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