来源：投资者报

　　《投资者报》记者 杨春霞 高方方

　　借壳利福地产上市一年之后，三盛控股（02183.hk）股价上涨，然而随着楼市限价政策出台，三盛控股旗下多个楼盘被曝出存在捆绑精装、捆绑车位等违规加价销售行为。

　　近期，有业主向《投资者报》记者反映，其购买的福州三盛璞悦湾存在双合同，捆绑精装销售现象。据该业主称，售楼处并没有将备案价进行公示，购房者所付首付款里包括了几十万的装修款。

　　此外，与福州三盛璞悦湾情况相同，宁德三盛璞悦湾和福州三盛托斯卡纳业主也称所购买的楼盘存在捆绑精装销售行为。

　　业内普遍认为，捆绑精装和车位销售主要是由限价导致的，开发商出于减小损失或扩大收益的目的会做出一些铤而走险的举措。针对上述楼盘存在的问题，《投资者报》记者致函三盛控股，截至发稿未收到相关回复。

　　违规销售

　　近期，福州三盛璞悦湾业主已经组织了八次大大小小规模的投诉行动，王女士便是维权业主中的一员。王女士向记者展示了一张图片，上面大致罗列了福州三盛璞悦湾捆绑精装、虚假优惠等7大问题。

　　图注：业主所罗列问题

　　据王女士称，售楼处置业顾问在销售期间没有将备案价进行公示，以至于所有业主并不清楚所付购房款是加了精装修款，王女士以自己所购的房子为例向记者进行详细阐述。

　　记者了解到，该楼盘共有14栋楼，王女士购买的为2号楼，预计2020年交房。据王女士称，当天在售楼处置业顾问拿了一张户型图纸，上面写了楼层和房号，总价158.35万元，首付68.25万元，但后来发现购房合同上显示的首付只有37万，其中多出来的31.25万是装修款。“网签的时候才发现政府那边备案是毛坯，装修部分并没有备案”，该业主表示。

　　另一个业主赵女士也表示自己多交了30万装修款，据其称福州三盛璞悦湾向业主收取装修费标准为3995元/平，略低于福州政府规定的4000元/平的装修标准。值得注意的是，开发商在开发票的时候将此部分装修款转为购房款。

　　赵女士还称，福州三盛璞悦湾置业顾问在销售期间向购房者承诺三天内交清首付可以享受优惠，优惠力度3-10万不等。“我的优惠是5.1万，大家优惠都不一样，但是最后政府备案价出来，都没有优惠”，赵女士表示。对于优惠这一情况，业主王女士也称之前置业顾问承诺了优惠3.1万，最后也没有落实。

　　针对上述现象，记者实地走访发现上述楼盘确实存在捆绑精装销售的行为，在得知只能买精装房之际，记者提出想买毛坯，置业顾问则说毛坯买不了，而该楼盘实际上是毛坯备案。此外，期间置业顾问未向记者出示备案价表（一房一价表），售楼处也没有在任何地方张贴，置业顾问给出的解释是，一房一价表在开盘的时候公布过了。有业主称，经过多次维权之后，目前开发商公布了备案价，且称目前该楼盘停止了精装销售。不过记者致电售楼处了解到，该楼盘仍然是精装交付，仍需签一份精装合同。

　　福州三盛托斯卡纳也被曝出存在捆绑精装问题。据福州市12345网显示，有业主进行投诉表示三盛托斯卡纳涉嫌欺诈以及同一栋楼不同楼层之间备案价每平方米相差9000元。

　　此外，宁德三盛璞悦湾和宁德三盛海德违规行为则表现为捆绑车位销售。据媒体报道，宁德三盛璞悦湾预售时收取业主20万元款项用于购买车位，否则无法拥有购房资格。另据宁德三盛海德的一位业主称，其小区车位只售不租，且小区的会所被开发商进行酒店经营。

　　业绩不佳

　　业内有观点认为类似捆绑精装、捆绑车位的现象为开发商规避限价政策而采取的措施，与回笼资金有关。易居智库中心研究院总监严跃进认为，通过此类捆绑销售的模式，部分开发商可以绕过限价政策，进而重新收取一部分费用。

　　而另一种观点认为，在去杠杆的背景下，房地产开发企业现金流告急，所以通过捆绑销售等方式提高资金回笼率。东方财富chioce显示，三盛控股2018年上半年经营性活动现金流为-11.47亿元，此外，自2016年以来，三盛控股经营性现金流连续赤字。

　　事实上，近期三盛控股借新还旧的举措也一定程度上说明了其资金流动性问题。11月13日，三盛控股公告称，公司的交换要约已于当日完成及进行结算。根据要约，将以总额1.35亿美元的新债券交换总额1.35亿美元的现有债券。

　　对此，严跃进认为，一方面是债务的利息成本是不同的，通过置换可以改变不同的利息支付规模和方式。另一方面是债务发行时间太长，也会涉及到兑付的问题，及时偿付也可以回避此类问题。

　　在本身现金流不乐观的情况下，三盛控股的业绩也不容乐观，股东应占亏损在扩大、净利润在减少而销售成本在逐年上升。半年报显示，三盛控股股东应占亏损为1802.4万元，较2017年同期亏损增加约142.3%，同期内净利润为-1950.60万元 同比减少130.59%。

　　值得提及的是，三盛控股董事长林荣斌年初时曾对媒体表示，到2020年要达到千亿房企水平，以目前新晋千亿房企融信中国、中南建设对标，前者2018年上半年净利为22.54 亿元、后者截至2018年9月末净利为12.67亿元。

　　与股东应占亏损扩大、净利下降相对应的是，三盛控股上市后销售成本在逐年增加。数据显示，2017年上半年，三盛控股销售成本为667.7万元，2017年年末这一数据增加为2553.2万元，2018年上半年为6.47亿元。

　　此外，资产负债率也在攀升。根据半年报，三盛控股剔除预收账款及合约负债的资产负债率约75.2%，较2017年底的59.9%增加了15.3%。

　　针对上述业绩情况，三盛控股未给予记者回应。不过据媒体报道，目前该集团的地产业务并未完全装入上市公司三盛控股，因此上市公司半年报业绩也不能完全反映三盛地产板块的发展情况。

　　三盛地产板块方面，亿翰智库《2018年1-11月房企销售额top100榜单》显示，三盛集团以426.1亿元销售额位居第63位，这一数值超过了三盛集团董事长林荣斌提出的2018年销售额达到350亿元的目标。

　　注：文中所涉业主均为化名。