□潘家永

　　【案例】

　　蒋某于9月底看中了合肥市区的一套商品房，当时签了《房地产买卖协议》，并向销售商付了7万元定金。该协议另约定，双方自本协议签订之日起30天内办理网签手续。不料，国庆期间，合肥市开始限购。“限购令”规定：暂停向拥有1套及以上住房的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。由于蒋某是外地人，而且在合肥市区已有一套商品房，按上述规定他无法再买房，于是就要求解除协议、退还定金。销售商认为蒋某不再购买，构成违约，而且给自己造成了一定的损失，不同意退还定金。那么，销售商应当退还这笔定金吗？

　　【分析】

　　销售商应当如数退还定金。虽然我国《合同法》第115条规定：当事人可以“约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”但《合同法》第94条也规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”

　　据此，蒋某不再购房是否构成违约，关键是看房屋限购是否属于不可抗力。“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，一般是指地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。“限购令”即是针对特定群体购房的“政府禁令”，且是房屋买卖双方在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。

　　房屋属于不动产，物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。各地限购令均规定，违反规定购房的，不予办理房地产登记。

　　本案中，蒋某属于“限制令”的对象，若双方签订的房屋买卖协议继续履行，将导致不予办理房地产登记之后果，双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现，故房屋买卖协议应当解除。由于导致协议解除的原因是“政府禁令”这种不可抗力的情形，而非蒋某违约，双方当事人均可免责。因此，蒋某要求解除房屋买卖协议及要求返还定金7万元，于法有据。蒋某可以到房管局开具自己被限购证明，然后要求销售商退还定金。如果对方仍拒不退还定金，蒋某可以通过诉讼途径来解决。